Gemeinbedarfsfläche vs. Beleihungswert

Kreditinstitute sehen sich im Rahmen von Immobilienfinanzierungen häufiger mit Immobilien konfrontiert, die auf einer sogenannten Gemeinbedarfsfläche errichtet wurden oder werden sollen. „Gemeinbedarfsfläche“ ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Auf Grund eines Bebauungsplans werden von Seiten örtlicher Planungsbehörden diesbezüglich Flächen, die der Allgemeinheit dienen sollen, einer dauerhaft öffentlichen Zweckbindung unterworfen. Kindertagesstätten, Schulen, Kirchen, soziale oder kulturelle Gebäude und Einrichtungen wären hier beispielhaft aufzuzählen.

In Bezug auf die Bewertung dieser Flächen für Kreditinstitute (Beleihungswertermittlung) sind dabei sehr erhebliche Aspekte zu bedenken. Als Gemeinbedarfsflächen gewidmete Flächen sind per se jeglichem privaten Gewinnstreben und aufgrund der Zweckbindung einer privatwirtschaftlichen Nutzung  entzogen.  

Für eine Beleihungswertermittlung unerheblich ist dabei die Tatsache, dass diese Flächen entgegen den formalen planungsrechtlichen Vorgaben tatsächlich von Marktteilnehmern, die nicht Gemeinbedarfsträger sind, mit teilweise hohen Gewinnerwartungen gehandelt werden.

Aufgrund bankaufsichtlicher Anforderungen wäre in diesen Fällen und bei Bestehenbleiben des planungsrechtlichen Gemeinbedarfs in der Regel formal die Ermittlung eines Beleihungswertes, der den Anforderungen der BelWertV genügen muss, in aller Regel ausgeschlossen.

In Fällen anstehender Finanzierung einer Gemeinbedarfsfläche ist demnach grundsätzlich zu empfehlen, die Einschätzung eines fachlich versierten Sachverständigen für die Ermittlung von Beleihungswerten bzw. ggf. eines Fachjuristen einzuholen, um fehlerhafte Einschätzungen zu vermeiden.